Perguntas Frequentes — Leilões Judiciais

É a venda de um bem penhorado sem leilão, feita pelo próprio credor ou por corretor ou leiloeiro credenciado perante o juízo (art. 880 do CPC). O juiz fixa o prazo, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. A venda é formalizada por termo nos autos, assinado pelo juiz, e o comprador recebe a carta de alienação. Ítalo do Bú (CRECI PB 4774 / PE 20.617) atua nessa modalidade como corretor credenciado na Justiça Federal da Paraíba (JFPB).

Qualquer pessoa física ou jurídica, exceto as impedidas pelo art. 890 do CPC — entre elas o juiz, os servidores da justiça e o leiloeiro do processo, os tutores e administradores dos bens e os advogados das partes. Antes da proposta, nossa equipe analisa com você o processo, a matrícula e as condições fixadas pelo juiz para o imóvel.

Pode. Em regra, débitos anteriores à venda são pagos com o valor da própria venda (sub-rogação no preço), mas isso depende do que o juiz determinar e do edital ou da decisão de cada imóvel. Se o valor não bastar, dívidas como IPTU e condomínio podem, na prática, recair sobre o comprador. Por isso nossa equipe verifica os débitos antes de qualquer proposta.

No 1º leilão, o lance mínimo é o valor da avaliação. Se não houver comprador, no 2º leilão aceita-se lance menor, desde que não seja preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem essa fixação, inferior a 50% da avaliação (art. 891 do CPC). Na alienação por iniciativa particular não há praças — vale o preço mínimo fixado pelo juiz.

Depois do pagamento, o juízo expede a Carta de Arrematação (no leilão) ou a Carta de Alienação (na alienação particular e no Comprei PGFN). Ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis do município do bem, e as custas de registro ficam por conta do comprador. O prazo da compra até o registro varia de 30 dias a 6 meses, conforme o processo e a ocupação do imóvel.

No leilão judicial há disputa por lances em data marcada, conduzida por leiloeiro. Na alienação por iniciativa particular, o juiz autoriza a venda por corretor credenciado, com preço mínimo e condições fixados por ele. No Comprei PGFN, a proposta é feita online no portal da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, para imóveis penhorados em execuções fiscais da União. Nas três, a venda é supervisionada pelo juízo.

Depende da modalidade e da decisão de cada imóvel. No leilão judicial, em geral o pagamento é à vista. Na alienação por iniciativa particular, o juiz pode fixar condições de parcelamento. No Comprei PGFN, quando previsto na decisão do bem, paga-se 25% de entrada e o saldo em até 59 parcelas mensais corrigidas pela SELIC, com hipoteca do imóvel em favor da União até a quitação.

Não. Financiamento bancário e FGTS não se aplicam às alienações judiciais da Justiça Federal nem ao Comprei PGFN. O pagamento segue as condições fixadas pelo juiz para cada imóvel — à vista ou, quando autorizado, parcelado diretamente no processo.

O anúncio passa por três fases. Na pré-ativação, o bem está anunciado mas ainda sem propostas. Na Fase 1, que dura cerca de 30 dias e abre e fecha às 8h, a proposta pelo valor de avaliação fecha na hora. Na Fase 2, que pode durar até 360 dias, vale o lance mínimo com desconto, e a primeira proposta nesse valor fecha automaticamente.

Além do preço, o comprador paga as custas de registro em cartório e o ITBI, cobrado pela prefeitura do município do imóvel. Débitos de IPTU e condomínio anteriores à venda também podem ficar com o comprador quando não forem pagos com o preço. Na alienação por iniciativa particular, a comissão de corretagem, quando houver, é fixada pelo juiz. Cada imóvel tem suas condições no edital ou na decisão.

Sim, mas a posse não é imediata. Depois do registro, o comprador pede ao juízo a imissão na posse; o juiz expede o mandado e o oficial de justiça entrega o imóvel, com desocupação forçada se necessário. Nossa equipe verifica a situação de ocupação antes da proposta e orienta sobre esse procedimento.